En cas de loyers impayés
Il existe plusieurs recours du bailleur privé en cas défaillance du locataire dans le paiement de ses loyers. L'expulsion est la solution extrême. Le bailleur a cependant tout intérêt à rechercher préalablement d'autres solutions moins "expéditives ".
Dès les premiers incidents de paiement, prévenir :
- la personne qui s'est protée caution
- la CAF ou la Mutualité Sociale Agricole si le locataire perçoit une allocation. En cas de non-paiement total ou partiel pendant deux mois consécutifs, le propriétaire peut obtenir que l'aide lui soit directement versée par la Caisse d'Allocations Familiales ou de Mutualité Sociale Agricole selon la procédure de tierce opposition.
- le locataire pour proposer un accord écrit prévoyant un calendrier de remboursement de la dette.
Si la procédure amiable échoue :
- demander au juge l'autorisation de faire procéder à une saisie des biens du locataire pour un montant égal aux loyers impayés
- si les loyers résultent d'un bail écrit, le bailleur peut faire pratiquer, par acte d'huissier, une saisie conservatoire sur le compte bancaire du locataire.
Ultime solution : l'expulsion.
- Le bailleur doit saisir le juge d'Instance pour obtenir la résolution du bail et l'expulsion en cas de non-paiement des loyers et des charges au terme convenu
- Une fois le jugement d'expulsion prononcé, le locataire peut demander des délais d'exécution de ce jugement au juge de l'exécution. Un délai de 3 mois à 3 ans peut ainsi être accordé chaque fois que le relogement des personnes expulsées s'avérera difficile malgré leur bonne volonté. Le juge qui prononce l'expulsion peut accorder d'office ces mêmes délais. Aucune expulsion n'est en outre possible pendant la période d'hiver entre le 1er novembre et le 15 mars
- A l'expiration du délai de grâce, le bailleur doit, pour procéder à l'expulsion, faire signifier par acte d'huissier un commandement d'avoir à quitter les lieux. Si à l'expiration d'un délai de deux mois suivant ce commandement, le locataire reste dans les lieux, le bailleur peut demander à un huissier de procéder à l'expulsion. En cas d'opposition du locataire, l'huissier requerra le concours de la force publique.
- Enfin, lorsque le propriétaire n'obtient pas le concours de la force publique, il peut demander une indemnisation au titre des loyers non perçus auprès du Tribunal Administratif.
A savoir :
Pour se prémunir contre les risques de loyers impayés, le bailleur peut souscrire une assurance. Depuis le 1er janvier 1996, les primes d'assurance pour impayés de loyers sont déductibles du revenu brut foncier du bailleur. Le contrat peut être souscrit par le bailleur ou l'administrateur de biens.
